Immobilien zählen in Deutschland zu den beliebtesten Geldanlagen. Vor allem um für die eigene Rente vorzusorgen, investieren immer mehr Menschen in Sachwerte. Kein Wunder, denn passives Einkommen durch Mieteinnahmen ist verlockend.
Immobilien gelten als krisenfest und wie alle langfristigen Investitionen (wie beispielsweise ETF’s oder Aktien-Fonds) als Schutz vor Inflation.

 

Ein Immobilien Investment ist eine langfristige Investition. Im Vergleich zu vielen anderen Investitionsformen, wie dem Handel mit Aktien oder anderen immaterialen Gütern, bieten Immobilien eine große Sicherheit und Wertbeständigkeit. Auch in vielen Jahren wird Wohnraum benötigt. Nach aktuellen Prognosen wird zwar davon ausgegangen dass in den kommenden 50 Jahren die deutsche Bevölkerung um 15 – 21% sinkt. Der einzelne Bürger beansprucht aber auch mehr Wohnraum als früher. Single-Haushalte und Wohnungen in der Stadt sind gefragter denn je. Von einer stetigen Nachfrage nach Immobilien ist also auszugehen, was den Markt krisensicher macht.

Zu unterscheiden ist Immobilien Investment vom Bau eines Eigenheims. In der Regel werden Eigenheime nicht verkauft, sondern selbst bewohnt. Damit erwirtschaften sie keinen Gewinn. Somit handelt es sich beim Bau eines Hauses, das man selbst bewohnen möchte, nicht um eine Investition im Sinne eines Investments.

Ein Immobilien Investment bezeichnet den Erwerb einer Immobilie, mit dem Plan, diese nach einer bestimmten Laufzeit gewinnbringend zu vermieten oder wieder zu verkaufen.
Eine weitere Möglichkeit – ohne den direkten Erwerb einer Immobilie – bietet das Investieren in Immobilienfonds.

 

Bei Immobilien ist vom Nebeneinkommen bis Reichtum alles möglich. Eine insprierende Geschicht dazu ist jene von Arnold Schwarzenegger. Bevor er Filmstar wurde und voll seiner Leidenschaft folgte, wurde er Immobilien-Millionär.


Er beobachtete, dass viele in der Film- und Künstlerwelt, gerade wenn sie am Anfang stehen, häufig Geldprobleme haben und deswegen jeden Auftrag annehmen müssen. In diese Situation wollte er nicht auch kommen! Also beschloss so viel zu Sparen wie möglich und einige Immobilien zu kaufen. Er profitierte von der sehr hohen Inflationsrate damals in den 1970er Jahren mit 4 – 7%. Bereits nach einigen Jahren wurde er finanziell unabhängig und startete in seiner Filmkarriere voll durch. Durch die finanzielle Unabhängigkeit konnte er dabei größtenteils selbst den Kurs bestimmen und nur die Aufträge annehmen von denen er wirklich begeistert war und die zu ihm passten.


Heute ist die Inflationsrate natürlich nicht mehr ganz so hoch. Die Europäische Zentralbank hält die Inflationsrate seit Jahren relativ stabil bei etwa 2-4%. Ein schneller Reichtum nach wenigen Jahren ist also nicht mehr so leicht möglich. Dennoch zeigt die Geschichte was Sie mit Immobilien erreichen können und dass es Ihnen die Freiheit geben kann, das zu tun was Sie tun möchten!


Verkauf und Vermietung von Immobilien

Beim Verkauf und der Vermietung einer Immobilie, muss zunächst eine Immobilie erworben und finanziert werden. Nach dem Erwerb stehen meist noch teure Sanierungsarbeiten an. Etwa 3,5 bis 25 % des Kaufpreises der Immobilie sollte aus Eigenkapital bestehen. Der Rest wird über Fremdkapital beispielsweise in Form eines Kredits einer Bank finanziert. Die Kaufnebenkosten die durch den Immobilienkauf entstehen, werden von Einsteigern häufig außer Acht gelassen und sollten am besten aus eigener Tasche finanziert werden. Diese bestehen aus Grunderwerbssteuer, die Kosten für Notar und Grundbucheintragung und  gegebenenfalls die Bezahlung einer Maklergebühr für die Vermittlung der Immobilie. Diese Kosten unterscheiden sich je nach Bundesland und werden prozentual vom Kaufpreis der Immobilie berechnet. Eine Übersicht über die Kosten je nach Bundesland finden Sie in dieser Deutschlandkarte: https://www.interhyp.de/medien/bauen-und-kaufen/tipps-zur-finanzierung/nebenkosten-09-18.gif

 

Der Kauf einer Immobilie setzt also ein gewisses Eigenkapital und Bonität / Kreditwürdigkeit des Käufers voraus.


Es muss also im ersten Schritt ermittelt werden, wie viel Geld der Käufer für den Kauf der Immobilie aufbringen kann: Das Eigenkapital muss beziffert werden, genau wie die monatlich möglichen Raten zum Abbezahlen des Kredits. Je höher das zur Verfügung stehende Eigenkapital und die monatlich möglichen Raten desto besser. Dann hat man zum Einen die Immobilie schneller abbezahlt und man bekommt deutlich bessere Kreditkonditionen bei der Bank.

 

Wie erwirtschaftet man durch Verkauf und Vermietung von Immobilien Gewinn?


Aus steuerlicher Sicht ist ein direkter Immobilienverkauf nach Erwerb sicher nicht ratsam. Dem Verkäufer steht der Erlös steuerfrei zur Verfügung, wenn er die Immobilie nach 10 Jahren Eigentum verkauft. Der Verkäufer macht Gewinn, wenn die Einnahme die Gesamtsumme übersteigt, die er für Erwerb, Finanzierung, Sanierung usw. aufgewendet hat. Durch die stark steigenden Preise der Immobilien besonders in Ballungszentren kann man nach 10 Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit einen hohen Gewinn erzielen.
…Gefahr von Immobilienblase?

Bei einer Vermietung bedient der Mieter indirekt die Darlehensrate bei der Bank. Die Mieteinnahmen sollten von Anfang an nicht nur die laufenden Kosten (Abbezahlen des Kredits, Nebenkosten etc.) decken, sondern auch die Bildung von Rücklagen möglich machen. Diese Rücklagen sind der Puffer für unerwartete Situationen wie eine Reparatur oder Mietausfall. Das Abbezahlen des Kredits macht in der Regel den Großteil der laufenden Kosten aus. Ist der Kredit also erst einmal abbezahlt, kann ein gutes passives Einkommen über die Mieteinnahmen erzielt werden. Bis die Mieteinnahmen aber den Kredit abbezahlt haben, vergehen einige Jahre oder Jahrzehnte.

Bei der Planung des Budgets sollten Sie sich fragen welche Kosten anfallen werden und diese in ihre Kalkulation mit einbeziehen.

Egal ob bei Verkauf oder Vermietung – es kann ihnen viel Zeit (und damit Geld) sparen auf einen professionellen Makler zu setzen. Dieser kann ihnen zunächst helfen ein passendes Kaufobjekt und anschließend einen Käufer oder passende Mieter zu finden. Wenn Sie Eigentümer einer Wohnung sind und sich mit mehreren Parteien das Haus teilen, können außerdem Kosten für eine professionelle Hausverwaltung entstehen. Ein professioneller Hausverwalter kennt sich mit der komplexen Gesetzeslage der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sehr gut aus, kann je nach Vertrag Aufgaben abnehmen und bei Entscheidungen als neutrale Person unterstützen.
Insbesondere die immer wiederkehrenden Kosten durch Sanierung, Modernisierung und Reparaturen sind zu berücksichtigen und großzügig zu berechnen. So verhindern Sie eine erneute Kreditaufnahme für solche Zwecke, die insgesamt die Rentabilität ihres Immobilien Investments gefährden könnte.

Finden einer geeigneten Immobilie

Wichtig ist, dass der Käufer sich eine Immobilie zulegt, die zu seinem finanziellen Spielraum passt und die auch nach dem Kauf noch die Optionen lässt, Modernisierungen oder Reparaturen durchführen zu können.


Je nachdem in welcher Region und Lage sich die Immobilie befindet und über welche Größe und Ausstattung sie verfügt, variieren die Preise. In jedem Fall sollten Sie vor dem Immobilienkauf aber die Vermietbarkeit und die Infrastruktur in der Umgebung prüfen. Diese Aspekte stellen sicher, dass sie Immobilie zu einem angemessen Preis vermieten oder verkaufen können und genügend Interessenten finden.

 

Anhand des vorhandenen Budgets und der gewünschten Finanzierung kann die Auswahl getroffen werden. Damit die Investition eine ausreichende Rendite erzielen kann, sollten der Kaufpreis und die Finanzierung des Wunschobjekts und die Liquidität des Investors in einem sinnvollen Verhältnis stehen. Eine vorherige Kalkulation zur Bestimmung der einzelnen Faktoren ist unumgänglich.


Wenn sie die Immobilie direkt vom Eigentümer kaufen, sparen Sie sich die Maklergebühr. Allerdings gewinnen Sie viel Zeit, wenn Sie auf die Vermittlung durch einen Makler setzen.

 

Letztlich entscheidet der Preis. Mehr als 80% des Marktwertes sollten Sie für die Immobilie nicht bezahlen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten wie man möglichst günstig Eigentum erwerben kann.

Versteigerungen von Immobilien, bei denen Sie manches Schnäppchen schlagen können. Bei Zwangsversteigerungen kommen regelmäßig viele Objekte unter den Hammer. Außerdem gibt es immer wieder günstige Objekte, die von Banken veräußert werden. Häuser von Paaren zu kaufen, die sich scheiden lassen, oder Menschen die berufsbedingt den Wohnort wechseln, bietet auch in einigen Fällen die Möglichkeit, günstig Immobilien zu erwerben.  Günstig zu erwerben sind auch Gebäude, die sich in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand befinden. Allerdings sollte das Geld, das für die Renovierung nötig wird, von Anfang an großzügig eingeplant werden. Mieteinnahmen sind auch erst nach der vollständigen Sanierung zu erwarten. Die eigenen Einnahmen müssen daher möglicherweise über einen längeren Zeitraum ausreichen, um die laufenden Kosten und Raten zu decken.

Eine passende Immobilie entscheidet ob das Immobilien Investment lukrativ ist oder nicht. Weil die Suche zeitintensiv und komplex ist, sollte diese gemeinsam mit einem Fachmann erfolgen.

 

Vor- und Nachteile beim Verkauf oder Vermietung einer Immobilie

Der Vorteil beim Verkaufen oder Vermieten einer Immobilie ist besonders die auf lange Sicht hohe Renditechance bei gleichzeitig hoher Sicherheit und Wertbeständigkeit. Speziell beim Vermieten ist besonders das monatlich passive Einkommen durch regelmäßige Mieteinnahmen attraktiv.

Außerdem können steuerliche Vorteile erzielt werden. Zum einen beim Verkauf einer Immobilie nach 10 Jahren. Zum anderen können die Zinsen für den Kredit vom Eigentümer von der Steuer abgesetzt werden.

Ein weiterer Vorteil ist, die Möglichkeit der Eignennutzung einer derzeit vermieteten Immobilie. Gerade im Rentenalter ist diese Option attrakitv, weil man vielleicht ohnehin weniger Wohraum benötigt und so vom mietfreien Wohnen profitieren kann. Dies ist dann zwar kein klassisches Immobilien Investment mehr, aber dennoch ein großer Vorteil den das Immobilien Investment mit sich bringt.

Die Wertentwicklung von Immobilien unterliegt zwar kurzfristigen Schwankungen. Diese sind aber für das Immobilien Investment völlig unerheblich, weil diese immer langfristig zu sehen ist. Die Bevölkerung in Ballungsräumen sowie allgemein die Nachfrage nach Wohnraum steigt und damit ist auch mit einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilien zu rechnen.

Gerade das Vermieten einer Immobilie bringt allerdings einen gewissen Verwaltungs- und damit Zeitaufwand mit sich. Wenn sie diese Verwaltung nicht selbst übernehmen möchten, können sie jemanden dafür einstellen, wodurch aber Kosten entstehen.

Der wohl größte Nachteil beim klassischen Immobilien Investment: Um eine Immobilie zu erwerben muss eine sehr hohe Geldsumme in Form von Eigen- und Fremdkapital aufgewendet werden und das Kapital ist für lange Zeit gebunden (Kapitalbindung). Außerdem ist ein entsprechend hohes & stabiles Einkommen Voraussetzung, um die Raten des Kredits bedienen zu können. Man geht also eine hohe finanzielle Verpflichtung ein, die wenig Raum für Flexibilität lässt.

Das Risiko beim Kauf zu viel zu bezahlen, ist hoch. Die Preise für Immobilien sind in Deutschland in den letzten Jahren enorm gestiegen. Vor allem in den Großstädten und Ballungsgebieten sind die Preise explodiert. In Berlin werden teilweise extrem hohe Preise verlangt – das 16-fache der Jahresmiete als Kaufpreis ist dort nicht selten.

Ein weiterer Nachteil, der häufig vergessen wird, ist die eventuelle Wertminderung, die durch verschiedene Faktoren herbeigeführt werden kann. Änderungen in der Gesetzeslage können kostenintensive Umbaumaßnahmen notwendig werden lassen. In jedem Fall führt die Abnutzung einer Wohnung oder eines ganzen Gebäudes dazu, dass deren Wert sinkt. Regelmäßige Sanierungen und Umbauten sind im Laufe der Jahre daher zwingend notwendig.

Viele Investoren beachten beim Kauf nicht, wie viel von der Rendite für Sanierungen und andere laufende Kosten und Risiken (z.B. Mietausfall) aufgezehrt wird. Auch eine Immobilie in einer guten Lage verliert ihren Wert, wenn sie nicht regelmäßig modernisiert und instand gehalten wird. Außerdem sind die gesetzlich dazu verpflichtet, das Objekt in einem guten Zustand zu halten. Sie sollten für diesen Zweck also stets Rücklagen bilden

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist die Flexibiltät durch die Eigentümergemeinschaft eingeschränkt. Das Haus gehört der Eigentümergemeinschaft, also allen Eigentümern der Wohnungen in dem Haus. Modernisierungen und Veränderungen am Gebäude müssen von der gesamten Gemeinschaft beschlossen und abgesegnet werden. Das kann dazu führen, dass Sie Ihre Vorstellungen nicht umsetzen können. Was in Ihrer eigenen Wohnung passiert, bleibt natürlich Ihnen überlassen. Aber Entscheidungen die das Gebäude oder die Verwaltung betreffen, obliegen der Eigentümergemeinschaft.

Wer also (noch) nicht so viel Eigenkapital und monatlich übriges Geld hat und außerdem mehr Flexibilität möchte, für den ist das Investieren in Immobilienfonds eventuell die interessantere Variante des Immobilien Investments.

 

Investieren in Immobilienfonds

Eine weitere Option für Immobilien Investment ist der Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfond.

Dabei sammelt eine Fondsgesellschaft das Geld der Anleger und fasst es zu einem großen Investmentfonds zusammen, um es anschließend in Immobilien zu investieren. Der zur Verfügung stehende Betrag ist deutlich größer, als bei einem einzelnen Investor. So lassen sich auch Objekte erwerben, die für einen einzelnen Käufer außerhalb seines Budgets liegen. Die einzelnen Mitglieder haben den Vorteil, dass sie sich auch mit vergleichsweise geringen Beiträgen beteiligen können. Die Investmentgesellschaften müssen das Prinzip der Risikomischung beachten. Die Gesellschaft darf nicht das gesamte Geld in eine einzige Immobilie investieren, da dadurch ein erhebliches Verlustrisiko für die Anleger besteht. Sie sucht Objekte aus, die eine möglichst hohe Rendite abwerfen. Die Gemeinschaft wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

 

Immobilienfonds existieren in offener und geschlossener Form. Bei den offenen Fonds können die Anleger ihre Anteile jeder Zeit erwerben oder veräußern. Bei einem geschlossenen Fond ist die Veräußerung nur innerhalb eines bestimmten Platzierungszeitraums möglich. Außerdem gibt es bei geschlossenen Fonds in der Regel eine Mindestanlagesumme. Nachdem die Fondsumme erreicht wurde, wird der Fond geschlossen. Eine weitere Anlage von Kapital ist danach nicht mehr möglich. Aufgrund ihrer Flexibilität sind offene Immobilienfonds für Kleinanleger attraktiver. Der Markt wurde im Jahr 2004 von einer ernsthaften Krise heimgesucht. Die Steigerungen der Kurse von 4 bis 5 Prozent im Jahr stagnierten. Dadurch fiel die Höhe der Ausschüttungen. Grund dafür waren die sinkenden Mieteinnahmen in Gewerbe- und Büroimmobilien. Die Finanzkrise 2007 hatte ebenfalls negative Auswirkungen auf die Entwicklung der offenen Fonds.

 

Vor- und Nachteile der Immobilien Fonds

Der große Vorteil des Immobilien Investment in Form von Fonds ist die hohe Flexibilität im Vergleich zum Verkauf/Vermietung einer selbst erworbenen Immobilie. Bei offenen Immobilienfonds kann man jederzeit seine Anteile wieder veräußern oder neue dazukaufen. Und das auch schon zu geringen Beträgen.

Beim geschlossenen Immobilienfond ist man zwar durch Mindestanlagesumme und eingeschränkten Platzierungszeitraum zur Veräußerung etwas eingeschränkter. Dennoch ist die finanzielle Verpflichtung in aller Regel viel geringer und viel kurzfristiger als bei Erwerb einer eigenen Immobilie.

Im Vergleich zu Aktien-Fonds legt ein Immobilienfond außerdem eine insgesamt stabilere Wertentwicklung hin, also mit weniger Schwankungen über die Jahre. Dies jedoch meist auch mit etwas geringeren Renditechancen.

Der nächste Punkt ist Vor- und Nachteil zu gleich: Bei den meisten Immobilienfonds überlässt man für eine gewisse Gebühr die Entscheidungsgewalt professionellen Managern. Diese kümmern sich um die Verwaltung, Instandhaltung, Vermittlung der Immobilien und vieles mehr.

Sie sind letzlich nur Anteilseigner und bestimmen nicht allein darüber, wie die Immobilie verwaltet, renoviert oder verkauft wird. Sie haben also weniger Einfluss. Auf der anderen Seite wird Ihnen aber das Risiko falscher Entscheidung abgenommen und Sie müssen sich deutlich weniger mit der Materie beschäftigen.

Fazit

Egal welche Form des Immobilien Investments sie wählen – es wird sich kein schneller Reichtum einstellen. Es dauert einige Jahre bis Jahrzehnte, bis sich das Investment tatsächlich rechnet.

Im Vergleich zu Aktien, Aktien-Fonds und ETF’s bieten Immobilien Investments auf den ersten Blick zwar weniger Rendite. Dafür ist die Wertbeständigkeit und damit die Sicherheit deutlich höher.

Welche Form für Immobilien Investment Sie wählen, hängt von Ihren finanziellen Möglichkeiten und ihrer individuellen Situation und auch Ihren Interessen ab. Alle Varianten bieten Vor- und Nachteile.

Der Vorteil der Immobilienfonds ist letztlich, dass Sie keine Arbeit mit der Immobilie haben. Kauf, Verwaltung und Instandhaltung obliegen dem Unternehmen, das Sie sich für Ihre Investition ausgesucht haben. Daher eignet sich diese Form vor allem für Personen, die wenig Zeit haben oder sich aus anderen Gründen nicht mit der Verwaltung beschäftigen wollen und trotzdem nach einer Möglichkeit suchen, in Immobilien ihr Geld anzulegen.

Für einen privaten Investor lohnt sich ein geschlossener Immobilienfond eher selten. Daher sollten Sie von vornherein über einen offenen Fond nachdenken.

Der eigenständige Kauf einer Immobilie bietet einen größeren Gestaltungsspielraum. Dafür ist auch das eigene Risiko und die Kapitalbindung höher. Auch der eigene Aufwand erhöht sich, wenn man der einzige Eigentümer ist. Dafür behalten Sie hier die volle Entscheidungsgewalt.

Es hängt also auch davon ab, wie intensiv Sie sich mit Ihrer Immobilie beschäftigen wollen und können.

Beide Varianten sind letztlich eine sichere Investition in Ihre finanzielle Zukunft und eine gute grundlage für eine private Altersvorsorge.